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受邀嘉宾：甘肃策横律师事务所律师 阮磊

主 持 人：新甘肃·甘肃法治报记者 李晓云

本期主题：在现代社区生活中，相邻房屋漏水事故频发，经常引发邻里纠纷与法律争议。这不仅涉及业主对自有设施的维护责任，而且涉及物业公司公共区域管理的法定义务，双方的责任该如何具体划分？本期“举案说法”结合典型案例和民法典有关规定解读这一法律问题。

典型案例：管某与陈某为上下楼邻居。2023年11月11日，楼下陈某回家后发现其客厅、餐厅、卧室等多处天花板存在渗水、漏水现象，遂联系物业管理公司和楼上管某的亲属一起上楼查看，发现楼上管某所居住楼层水暖井的门并未上锁，水暖井内管某房屋的水表正急速转动。打开楼上管某的房门后，发现其厨房内一根水管接头处因未安装阀门，水流持续喷出，致使整个房屋大量积水，进而导致楼下陈某家中天花板等多处渗水、漏水。协商无果，陈某将管某和物业公司诉至法院，要求赔偿损失。

裁判结果：法院审理后认为，管某作为案涉的楼上房屋业主，未尽到业主的安全管理义务，对楼下陈某房屋漏水事故的发生存有过错，应承担相应民事责任。物业管理公司作为物业管理方，事故发生时，亦未尽到谨慎妥善管理的义务，其对此次事故的发生，亦存在过错。结合本案实际，最终判决管某承担60%的责任，物业管理公司承担40%的责任。

主持人：本案中管某为何被法院认定有过错并承担主要责任？

阮　磊：依据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条之规定，业主对专有部分（如自家房屋）享有所有权，但行使权利不得损害他人合法权益。这要求业主在装修和维护时，履行合理注意义务，确保房屋设施安全，避免对相邻方造成损害。本案中，管某作为业主，本应确保所有接口安全封闭，但法院查明其未尽到合理的管理义务，致使未安装阀门的水管喷水而未被发现。管某的疏忽属于直接过错，是事故的主因，故承担主要责任。

主持人：物业管理公司在公共设施管理中的法定职责是什么？

阮　磊：《中华人民共和国民法典》第九百三十七条规定，物业服务人（即物业公司）有义务维护共有部分（如公共水暖井）的安全与正常使用，包括保管钥匙、定期巡查、及时修复隐患等。这些职责是物业公司基于物业服务合同的强制性义务，旨在保障业主共同利益。本案中，水暖井未上锁，物业公司却未能尽到谨慎义务，导致他人擅自开启管某的水阀（水表急速转动）。这一管理漏洞是漏水事故的间接原因，说明物业公司违反了谨慎管理义务，构成过错侵权，需承担赔偿责任。

主持人：在相邻漏水事故中，各方应如何按比例承担责任？

阮　磊：依据《中华人民共和国民法典》第一千一百七十二条之规定，二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能确定责任大小的，按比例担责；无法确定的，平均担责。具体划分时，法院会考量各方过错程度（如故意或过失）、因果关系贡献度（如直接或间接原因），以及预防可能性（如是否尽到合理注意）。相邻关系纠纷中（如上下楼漏水），业主和物业的过错常被并列为共同原因，比例划分旨在公平分配损失。在本案中，法院划分责任（管某60%，物业40%），基于以下依据：第一，过错程度分析。管某作为业主，其水电改造缺陷（未安装阀门）是事故直接和主要原因，过错明显且可预防性高，故占主导责任。物业的管理失职（水暖井未锁）是间接原因，过错程度较低。第二，因果关系贡献度。水管喷水直接源于管某的施工问题，贡献度更大；物业的井门管理漏洞只是辅助条件。第三，预防可能性。管某作为房屋控制者，更易发现和修复隐患；物业的职责限于公共区域，控制力较弱。因此，该比例符合《中华人民共和国民法典》规定的公平原则，避免过度惩罚任何一方。

责任编辑：高富强