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受邀嘉宾：甘肃久铭律师事务所律师阮磊

主持人：新甘肃·甘肃法治报记者李晓云

本期主题：现如今，房产中介在房屋交易中握有大量的可交易信息，买卖双方难以全部获知。那么，房产中介“吃差价”，购房人的权益如何保障？如何认定房产中介“吃差价”的法律责任？本期举案说法我们就此进行探讨。

典型案例：李先生经中介公司以158万元买下一套房屋，付清房款后，李先生获悉，房主的意向挂牌价为151万元，最终也实际得款151万元，另外7万元由中介公司赚取。原来，在刘先生咨询挂牌价时，中介公司负责人张某与他签下“订购协议”，约定由张某以151万元将房屋“买下”，只要支付5万元“定金”。从协议签订之日起，张某就可以对外“转卖”取得溢价。“订购协议”签订后，该房屋仍以刘先生的名义，由该中介公司挂牌出售，但价格标高数万元。李先生获知真相后拒付中介费，中介公司遂诉至法院。李先生则提出反诉，要求中介公司赔偿差价损失7万元。一审法院判令李先生向中介公司支付中介费并驳回他的反诉请求。李先生不服提起上诉，二审法院审理认为，中介公司不得请求支付中介报酬，并应当赔偿李先生主张的7万元差价金额损失。

主持人：房产中介“吃差价”的行为方式有哪些？

阮　磊：第一，房屋中介不把卖家的底价透露给买家，亦不把买家的购买价告知给卖家。通过欺上瞒下不报的方式，赚取中间的差价。亦存在房屋中介“吃税费差价”的行为。第二，卖家想要高于市场价出售房屋，卖家会和房屋中介签合同约定只要能高于市场价卖出，多出的某部分差价算佣金。亦有房屋中介在一开始就跟卖家讲明要吃差价，对于超出房屋底价的部分，房屋中介和卖家按比例分成，又称之为“限时溢价分成”。第三，买方想低价买入房屋，于是和房屋中介签合同约定只要能以市场价买入，多出的某部分差价算佣金。这时房屋中介就会去压低卖方价格，降低卖方的心理价位，把卖家的价格压到低于市场价，从而赚取差价。

主持人：房产中介赚取差价后，购房人的合法权益如何保障？

阮　磊：“吃差价”这种行为严重违背了《民法典》中的诚实信用原则，其实质是房产中介采用欺诈的手段订立合同，非法获利，损害委托人的合法利益。本案中，中介公司没有如实告知买家李先生房屋交易底价，违反了如实告知义务，房屋中介只能收取合法的佣金，并不能收取房屋高价售出后的交易差价。如买房人遭遇中介公司利用职业便利“吃差价”行为，可以采取以下措施维护权益：第一，与中介公司协商，要求中介公司返还差价，双方友好协商解决。第二，若与中介公司协商不成，向当地住建委、消费者协会、房地产中介行业协会等投诉举报中介公司“吃差价”的行为。第三，若采取了上述两种方式后，中介公司仍然拒不返还差价的，可以依法向管辖法院提起诉讼，要求对方返还差价。

主持人：如何认定中介机构“吃差价”的法律责任？

阮　磊：二手房买卖中，中介机构通常作为媒介居间，具有专业知识、搭建缔约媒介，接受买卖双方委托，根据法律规定，其应当对委托人负有如实报告义务，而出自卖方独立意思表示的房屋售价属于中介机构应当如实报告的交易信息。《民法典》第九百六十二条规定，中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。其中包括了不得请求支付报酬与承担赔偿责任两种具体的责任形式。不得请求支付报酬，即购房人有权拒付中介费。而就赔偿责任而言，购房人因中介机构“吃差价”而受有损失，如在签约过程中，受到中介公司的强势主导，而未能与出卖人就具体合同条款进行协商交谈，同时中介机构未如实向其报告出卖人实际要求的价格，最终以更高的价格购买该房，购房人要求中介公司赔偿损失是合法有据的。

责任编辑：高富强