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受邀嘉宾：甘肃久铭律师事务所律师阮磊

主 持 人：新甘肃·甘肃法治报记者李晓云

本期主题：日常生活中，时而存在租赁房屋后承租人又进行转租的情况，而转租行为可能会导致房东、承租人与次承租人之间发生矛盾纠纷。那么，当遇上承租人“超期转租”，次承租人签订的租赁合同是否有效？本期举案说法我们就此进行探讨。

主持人：承租人“超期转租”，次承租人签订的租赁合同是否有效？

阮磊：根据《民法典》关于合同无效情形的规定以及《商品房屋租赁管理办法》第六条，房屋租赁合同无效的情形分为七种：未经竣工验收的房屋出租；违章建筑的房屋出租；被确定为拆迁的房屋出租；未取得建设工程规划许可证或未按照许可证规定建设的房屋；未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑；租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效；租赁期限超过20年，超过部分无效。但是《民法典》第七百一十七条规定，转租期限超出剩余租赁期限的，超出部分对出租人不具有法律约束力，出租人有权要求次承租人返还租赁物。也就是说在不存在其他合同无效事由的情形下，超出部分的约定亦为有效，仅仅对出租人不产生效力，出租人可以根据物权主张返还原物，次承租人则可以依据有效的合同约定主张承租人承担违约责任。因此，小李与老陈签订的租赁合同应为有效，但无法约束房东，房东作为所有权人有权要求小李腾退房屋，小李则可以依据其与老陈的合同约定向老陈主张违约责任。

主持人：若在有效期内，次承租人拖欠租金，出租人应当向承租人还是次承租人主张租金？

阮磊：首先，《民法典》第七百一十九条规定，承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。也就是次承租人有代偿请求权。但是根据合同相对性原理，出租人是与承租人签订房屋租赁合同，出租人与次承租人之间并不存在直接的合同关系，出租人对次承租人并不具备要求其支付租金的请求权。其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。即如果出租人根据租赁合同向承租人主张租金，承租人拒不支付时，出租人可以行使合同解除权，要求次承租人腾退房屋并支付占有使用费。

主持人：租赁合同解除后，出租人要求次承租人腾还租赁房屋，无过错的次承租人权益如何保障呢？

阮磊：第一，返还租金请求权。次承租人可以要求转租人退还自腾房之日起尚未履行期间的已经支付的房屋租金。次承租人在预付房租后，有权在相应的期限内取得房屋的使用权，但因转租人的原因，导致出租房屋被提前收回，次承租人的权利受到损害，此时次承租人有权追索未实际承租期间的已经支付的租金。第二，赔偿损失请求权。次承租人因为转租人的原因导致出租房屋被提前收回产生的损失可以要求转租人赔偿，这些损失主要包括中介费损失、装修损失、租金差价损失等。第三，支付违约金请求权。违约金是当事人在订立合同时约定的，一方违约时应向对方支付一定数额的金钱，其主要功能在于弥补因违约给守约方造成的损失。次承租人作为租赁物的直接占有使用者，在转租关系中处于弱势地位，在纠纷发生后再维护自己的利益总是存在一定滞后性，事先风险防范显得尤为重要。作为次承租人，在签订租赁合同时应事先做好签约前尽职调查；签订转租合同，需要求转租人提供出租人同意转租的证明，避免出租人以擅自转租为由解除租赁合同；同时可以在合同中明确约定违约责任及损失赔偿。

责任编辑：高富强