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　　受邀嘉宾：甘肃九铭律师事务所律师 阮磊

　　主持人：新甘肃·甘肃法制报记者 李晓云

　　本期主题：居住权是为了解决生活居住问题而设定的用益物权，居住权合同不同于其他的物权合同，一般为无偿设立。居住权设立后，在权利生效期间，即便房屋产权发生转移，居住权也不受影响，有利于最大限度地发挥住宅房屋效用。那么，居住权该如何设立？居住权人有何权利和义务？本期举案说法就此进行探讨。

　　典型案例：案涉房屋原系唐某三人的父亲唐某某与母亲韩某某的夫妻共同财产。2007年，韩某某去世。2008年，唐某三人通过继承遗产及唐某某的房屋产权赠与，取得案涉房屋所有权，并出具承诺书，承诺：父亲唐某某及其续弦未离世前，有终身无偿居住该房屋的权利，但此房只能由唐某某及其续弦居住，其无权处置，唐某三人无权自行处置该房产。后俞某某与唐某某登记结婚，共同居住案涉房屋。2016年1月，唐某某去世，64岁的俞某某仍居住在内。同年6月，唐某离婚，其以无房居住为由要求入住该房屋，遭俞某某拒绝。唐某三人提起本案诉讼，要求判令俞某某立即返还唐某三人名下的案涉房屋。法院审理认为，唐某三人在取得案涉房屋所有权时作出的承诺系其真实意思表示，且不违反法律强制性规定，俞某某依据该承诺享有继续在案涉房屋居住的权利，唐某三人应按承诺履行其义务。故对唐某三人要求俞某某立即返还其名下案涉房屋的请求，不予支持，判决驳回唐某三人的诉讼请求。

　　律师说法

　　主持人：居住权与租赁权有哪些区别？

　　阮磊：居住权是《民法典》物权编新增的一种用益物权，是指权利人为了满足生活居住的需要，按照合同约定或遗嘱，在他人享有所有权的住宅之上设立的占有、使用该住宅的权利。居住权的设定将房屋的居住权和所有权分开，满足“房子不归我，但我却能住”的诉求，兼具稳定性和灵活性。同时，居住权具有主体特定性，不得转让、继承，它是为了更好地保障弱势群体的居住生存权益。租赁权与居住权的本质区别在于：第一，居住权是一种物权，租赁权是一种债权，在法律保障力度上物权要比债权大得多，有了居住权，本案中俞某某就有了法律上的最大保障。第二，租赁权最长时间为20年，如果是租赁权，那么，20年后房屋会被房屋所有权人收走，居住权则不一样，它可以保障居住权人居住期间不会出现无家可归的情形。

　　主持人：如何设立居住权？

　　阮磊：第一，以合同的方式设立。在生活中，涉及到离婚、析产、以房养老、父母为子女购房等，需要保障居住权益的情形下，均可自愿签订居住权合同。《民法典》第三百六十七条规定，设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。值得注意的是，依合同设立的居住权，以登记为设立要件，居住权合同签订后，双方当事人应当共同申请登记。第二，以遗嘱方式设立。包括遗嘱继承和遗赠。以遗嘱继承获得居住权的，以遗嘱有效为前提；以遗赠方式设立居住权的，以受遗赠人及时作出接受遗赠的意思表示，或完成遗赠协议中约定义务为条件。《民法典》第二百三十条规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。但是不论是依据遗嘱继承方式还是遗赠方式取得居住权，都是依据遗嘱取得居住权。遗嘱生效后，还须进行居住权登记，否则不能取得居住权。第三，以生效法律文书设立居住权。《民法典》第二百二十九条规定，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。

　　主持人：居住权人有哪些权利和义务？

　　阮磊：居住权人的权利包括：第一，占有、使用房屋且对其进行修缮、添附的权利。只要不超出生活居住的用途限制，且不影响所有权人对住宅其他部分的使用，居住权人有权为保障居住条件对房屋进行修缮，或为提高生活质量对房屋进行装修等添附行为，不受房屋所有权人的制约。第二，排除第三人对住宅的权利主张的权利。居住权具有对抗第三人的物权效力，如住宅所有权人将住宅进行转让、出租等行为，权利受让人仍受住宅上的居住权权利制约，不得妨害居住权人的居住利益。居住权人的义务有：第一，不得将住宅用于生活居住以外的用途。居住权的权利内容仅限于基于生活居住需要而对房屋的占有、使用，因此居住权人不得将住宅用作其他用途。第二，要按照合同约定的居住条件和要求妥善使用和维护住宅，只要这些条件或要求没有从根本上影响居住权人的居住利益，居住权人就应当遵守相关约定。第三，居住权人应当妥善使用和维护住宅，并对住宅履行必要的看护、修缮义务，以保障住宅的居住功能处于正常、良好的状态；不得将居住权进行转让、继承、出租。

责任编辑：韩小月