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司法护“家”解民忧

——金川区法院以“三维发力”筑牢物业纠纷化解屏障

新甘肃·甘肃法治报记者 鲜晓苏

　　住房是民生之基，物业则是守护“家”的关键一环。近年来，金昌市金川区人民法院将新时代“枫桥经验”深度融入物业纠纷化解全过程，以“诉前预防、联动调解、依法审理”三维发力，为居民日常生活的“稳稳幸福感”筑牢司法屏障。

救火留洞难定责 诉前介入5天解民忧

　　“总算不用为屋顶破洞揪心了，邻里和气也没伤！”9月28日，金昌某小区业主张某望着修好的屋顶，紧握法官的手激动地说道。此前，小区楼顶因太阳能老化起火，张某救火后自家屋顶被烧破。消防部门无法锁定责任方，张某不愿自担维修费，物业公司以“非管理疏漏”拒责，社区调解无果，邻里关系也生裂痕。

　　金川区法院社区法庭接网格员求助后，法官即刻赴现场查破损、问经过，同步调消防认定书溯源，随后组织张某、物业及18户涉事业主座谈，结合“公平责任原则”释法，指出物业未排查隐患的疏漏，也说明业主需分摊费用的依据。最终双方达成共识：物业承担40%维修费并加强巡查，业主分摊余款。从介入到修缮完毕仅5天，实现“矛盾不发酵、问题早解决”。

　　为从源头掐灭同类纠纷的火苗，金川区法院针对物业纠纷审理中发现的共性问题，向辖区十几家物业公司精准发出司法建议，明确提出加强消防隐患排查、加密安保巡逻等具体改进方向。同时在各社区设立“法官联系点”，建立“法官+网格员”一对一联动机制，定期地毯式排查研判多发性、苗头性物业纠纷。法官们还化身“普法讲师”，常态化开展“物业纠纷预防课堂”，通过真实案例拆解物业职责、业主权利与义务，推动物业纠纷化解从“事后处置”向“源头治理”深度转变。

灯牌扰邻结积怨 依法审判明责又止纷

　　四年前，金川区某小区业主王先生家楼下公司私建巨型广告灯牌正对其卧室，白天挡光、夜晚扰民，王先生多次找物业求助协调，却始终未果。直至2021年文明城市测评，灯牌才被整改拆除。

　　因不满物业推诿，王先生认为其未履行管理义务，从2021年起拒缴物业费，四年累计拖欠近万元。2025年初，物业公司催缴无果后诉至法院，要求补缴费用并支付违约金。

　　3月20日，案件进入诉讼阶段，金川区法院社区法庭并未直接开庭裁判，而是先实地查勘灯牌遗留痕迹及扰民事实、核实物业履职记录，同时搭建双方协商平台：一方面向王先生明晰“物业无执法权，已发整改通知并向职能部门反映，尽到了管理义务，拒缴物业费无依据”；另一方面考虑其非恶意拖欠，向物业公司说明“违约金诉求不合理”。最终，法庭依法判决王先生补缴物业费，不支持物业公司违约金诉求，既以裁判划清权责边界，又化解了双方对立情绪，做到“案结事了不结怨”。

　　针对此类“业主因历史纠纷长期拒缴物业费”的高频问题，金川区法院梳理出“厘清纠纷时间线、区分物业履职程度、平衡双方权益”的审理要点，随判决书向辖区物业公司和社区居委会同步送达，提醒物业加强履职痕迹管理，也引导业主通过合理途径维权。同时启动“诉讼回访机制”，在案件办结后15日内回访双方，确认物业费补缴进度，督促物业公司改进服务，避免类似纠纷再次发生。

漏水牵出三方怨 联动调解合力破僵局

　　7月12日，某小区张某家房屋因水管脱落漏水，导致楼下李某主卧天花板受损。李某协商赔偿遭拒后，以“物业未尽协调义务”拒缴物业费；物业公司欲起诉追讨物业费，张某则坚持“未装修无责任”，三方矛盾陷入僵局。

　　针对这起涉及邻里、物业的双重纠纷，金川区法院社区法庭联合区综治中心调解员组成调解小组，开展背靠背调解：先分头沟通摸清诉求，向张某释明“未装修不免除管理义务”，向李某厘清“漏水纠纷与物业费属不同法律关系”，并向物业指出“作为小区管理方，有义务协助业主解决问题，属履职不到位”，合力促成三方达成一致协议，物业公司减收部分物业费，李某在规定期间内一次性付清物业费，张某对李某房屋损失予以赔偿。

　　自今年4月金川区法院立案窗口正式入驻区综治中心以来，金川区法院进一步健全“法院+综治中心”联动机制，创新推行“1+1+N”模式，即选派1名法官+1名书记员+N名特邀调解员组成诉讼服务团队入驻，提供指导调解、司法确认、速裁快审等便民诉讼服务，努力将“多元解纷+先行调解”模式从“个案化解”升级为“体系化治理”，已高效化解物业纠纷百余起，既为当事人节省了时间、经济成本，更体现了基层治理的精细化水平，为社区和谐稳定注入了治理动能。

责任编辑：高富强