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□ 李莉

　　物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费；小区电梯广告、外墙广告收入等公共收益，扣除合理管理成本属于业主共有……物业和每个人的生活息息相关，民法典的实施，作为业主将有法可依，保障自己的权益不受他人侵犯，同时民法典也对物业服务人员在提供服务过程中提出了更规范的要求。

　　本期“民法典大家谈”栏目，我们对于物业领域亮点进行解读。

物业不得停水停电催交物业费

　　“房屋空置该不该交物业费？”“没签物业合同该不该交物业费？”对于业主普遍关注的物业问题，民法典也予以明确。

　　民法典第九百四十四条第三款规定，“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”根据合同相对性，电、水、热、燃气的合同签订主体是供方和业主，作为物业服务人是代收代交的角色，物业服务人无权采取停水电的方式强迫业主交纳物业费。作为物业服务人只能在物业服务合同中约定，不交纳物业费的违约责任。出现业主拖欠物业费的情形，也只能通过书面通知的方式催交，催交期限届满后，通过诉讼方式处理欠缴物业的纠纷。

　　民法典第九百四十四条规定，“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 ”物业服务人提供服务内容包括对小区建筑物及其附属设施的维修养护，对小区环境卫生和相关秩序的管理维护。

　　除日常小区保洁、保安、绿化、垃圾清运外，还有很多难以被业主直接所见的隐蔽工程，例如供暖设备、隐蔽管道的清理养护、电梯的定时定检等。物业服务费标准是业主和物业服务人协商后综合核定，业主在小区内居住生活，事实上已经享受了物业服务人提供的各项服务，与物业服务人形成了物业服务法律关系，不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由，拒绝支付物业费。

电梯广告等公共收益扣除成本属业主共有

　　民法典第二百八十二条明确建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

　　小区内属于业主共有的收入主要有以下几个方面：公共道路停车费(必须留有消防通道4.5米以上的距离，消防车通行4米、偶有非机动车辆留0.5米的距离)；各运营商交纳的场地使用费；信号输入或改造费用；电梯间及楼梯间广告收益；公共区域广告收益等。

　　无论是建设单位还是物业管理企业或者其他管理人，对其管理的区分所有建筑物的共有部分在不损害业主利益的情况下，是可以对其进行利用的，并且通过利用这些共有部分创造利益，使共有部分发生收益。由于共有部分的权利属于全体业主，对其利用而增加的收益，也应当归全体业主所有，只是利用共有部分的管理者可以扣除成本。

　　公共收益本质上是建筑物及其附属设施公共部分产生的孳息，物业人扣除合理成本后可以用于小区的建筑物及其附属设施的维修维护，但应当明确记账并定期公示公告。

　　律师简介

　　李莉，甘肃金城律师事务所专职律师，现任甘肃省律师协会宣传联络委员会委员。主要执业领域：企业法律顾问、房地产领域、合同管理领域法律事务。
 

责任编辑：高富强